原标题：首付债杠杆 买房大起底[世联行公布的2015年年报表明，该公司去年一共派发了家圆云贷32209笔，借贷金额为29.92亿元，同比分别快速增长65.05%、51.90%，该产品为公司带给收益4.15亿元，同比快速增长69.54%]由于春节前后的两波利好政策，节后一线城市房价开始经常出现一轮下跌，随后经常出现房东惜售和房产交易中心人满为患的情况。上周上海链家等中介被爆料利用首付债等金融产品协助客户配资买房，而有坊间传言指出仅有上海链家就有3000套房源利用首付债展开交易并减少了楼市的杠杆。按揭贷款买房为大家所熟悉，也是国家政策希望的。但随着一线城市房价较慢下跌，购房起点更加低，一些购房者开始更加多利用首付债等场外资金增大购房金融杠杆。
鸡生蛋还是蛋生鸡的市场争辩挑起，有观点指出充分发挥杠杆作用的首付债等金融服务是助推近期一线城市房价加剧的元凶，减少房地产交易的边际成本；也有业内人士指出正是一线城市房价较慢下跌从而让首付债发展快速增长，进而反过来减少楼市风险。过去一年首付债较慢发展首付债由来已久，开发商较早于用于首付债广告宣传，特别是在是在楼市下滑时，一些开发商为了尽早回笼资金，有时不会发售零首付活动，实质上就是联合金融机构为购房者获取首付债，期限从一年到三年平均，开发商还不会补贴购房者首付债的部分利息。随着房价下跌、门槛太高，房产中介也渐渐意识到首付债等产品的前景辽阔，除了五谷丰登好房、搜易贷等房地产互联网金融平台，世联行、链家、我爱人我家、搜房网、房多多、好屋中国、中原地产、悟空去找房等线上线下房产中介争相发售还包括首付债在内的金融产品及服务。
从具体操作模式来看，中介获取首付债有两种类型，一种是中介自己享有小额贷款等金融牌照，可必要获取金融消费服务；另一种则是中介仅有为业主获取中间服务，找寻适合的金融机构，先前的资金贷款仍由金融机构已完成。世联行、链家归属于前者，中原等归属于后者。以世联行为事例，作为国内仅次于的一手房代理商，该公司从2012年通过股权并购的方式开始投身于金融服务，主要产品家圆云贷就是为一手房、二手房业主获取小额贷款。
世联行的官网资料表明，家圆云贷新房置业债的额度一般为50万~150万元，期限3~36个月，购房者只要通过置业顾问交由申请人，在资料上载后的1~3个工作日内通过审核才可借贷。去年，随着一线楼市强大衰退，世联行的金融业务较慢发展。2月28日，世联行公布的2015年年报表明，该公司去年一共派发了家圆云贷32209笔，借贷金额为29.92亿元，同比分别快速增长65.05%、51.90%，该产品为公司带给收益4.15亿元，同比快速增长69.54%，这部分收益占到世联行2015年全年收入的8.8%。
截至2月29日，链家财经平台数据表明，其成交价金额为180.5亿，派发收益17.9亿，用户规模31万。中原集团也在2015年发售了新的金融业务，为客户获取首付债、过桥债、翻新债等服务，但与世联行有所不同的是，中原主要是做到金融中介业务，与工商银行、招商银行、中国银行、交通银行、五谷丰登普惠、众安保险等金融机构合作，借此提供服务费。中原主要负责管理做到业主的背景调查，为业主的市场需求给定适当金融机构的产品，借此提供贷款额2%左右的服务费。
深圳中原董事总经理郑叔伦告诉他《第一财经日报》。中原集团获取的数据表明，2015年，该公司新的金融业务总借贷金额大约30亿元，2016年的目标是借贷100亿元，收益2亿元。
杠杆的起到有多大《第一财经日报》记者在专访中找到，目前首付债分成有抵押和无抵押两种情况，完全所有的房地产中介代理公司都给购房者获取首付债产品。在一手房方面，首付债主要是和开发商合作，主要是为了减少购房者的购房门槛，只要开发商没过于大问题，一般会不存在债权人情况。
在二手房方面，如果是移位型购房者一般来说自己有住房，由于之前房屋没卖出，在短时间内不存在首付资金紧张，这类首付债一般来说有房地产抵押，因此也较为安全性，由于是短期资金市场需求更加看起来过桥贷款。而对于首次出售二手房而没抵押的购房者而言，用于首付贷则有可能经常出现风险。这个就相等于把购房者的年终奖提早支取了一样，每年春节后楼市更容易经常出现价格上涨，很多购房者就想要抢走节前出售，如果在首付方面差点就可以应用于首付债这样的产品，这个产品的想法就是增进交易活跃，而一手房的出售由于有开发商借贷，很多开发商还不会誓约递房前要把首付偿还，因此风险较小。
东方证券地产行业首席分析师竺劲告诉他《第一财经日报》记者。虽然如此，首付债在一定程度上的确缩放了杠杆。如果购房者出售一套价值100万的房子，在一线城市购房者必须打算三成首付房款，即30万元，只剩的70万元可以自由选择公积金贷款以及商业贷款给定人组。
但如果购房者目前只有20万的现金，该购房者一样可以出售100万的房子，只剩的10万通过首付债这样的金融服务解决问题。那么之前购房者的杠杆是3.3倍，而如今的杠杆则是5倍。
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